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    “三道红线”下高杠杆停摆 房企以价换量即将来袭

    发布时间:2020-09-25
        刚刚过去的8月,房地产市场丝毫感受不到暖意。房企这个月密集交出上半年的成绩单,营运数据和财务指标普遍隐现下行趋势,行业正式步入“稳增长”时期。

      与此同时,房企融资新规的坐实,也是房地产行业的另一桩重头戏。监管层对房企融资设置了“三道红线”,过去房企提占市场份额赖以所用的“高杠杆”利器,在“红线”的高压下即将宣布失效。

      行业突变,冷暖自知。踩红线的房企,有如热锅上的蚂蚁,纷纷出招降杠杆;处于安全范围内的房企,则有如被“开了绿灯”,眼下的投资机会更“多了起来”。房企分化,渐次明朗。

      赚钱能力变差 前8月盈利指标下行

      上半年,疫情影响导致项目竣工普遍延期,拖慢了房企营收增速,同时,伴随着地价上升、调控持续等多重作用,行业成本被推高,盈利空间进一步受到挤压。

      诸多房企的CEO、CFO也回应称,行业利润率下调是普遍现象。华润置地总裁李欣此前就曾表示,行业发展到今天,地价不断提高,房地比一直下降,行业毛利率下降是一个定势。万科财务负责人韩慧华也指出,整个房地产行业毛利率下降是长期趋势,预计到年底还有一个小幅回落。

      据克而瑞对179家典型上市房企利润中位数的研究数据,2020年上半年房企整体毛利率、净利率及归母净利率水平在延续下行的趋势下,降幅进一步扩大。

      其中,招商蛇口净利率同比降幅高达27.28%,与2019年末19.31%相比下降了14.2个百分点。

      不过,也有9家房企净利率同比上升,但升幅有限。仅中国金茂、金科集团等房企盈利表现相对突出,中国金茂上半年净利率达到38.3%,同比上升6.54%,与2019年末相比几乎翻倍。

      数据显示,179家样本房企毛利率中位数为31.3%,同比下滑2.4个百分点。值得关注的是,房企净利率中位数为9.7%,同比下滑2.6个百分点,且与历年相比这一数据降至2015、2016年水平,归母净利率中位数也达到历年新低——7.2%。

      需要警惕的是,TOP30房企中有9家净利率低于中位线9.7%,其中不乏中国恒大、招商蛇口等头部房企的身影。

      克而瑞认为,行业盈利指标的持续下行,归因于政策持续调控和高地价项目结转影响。一方面局部地区政策调控持续趋紧,特别是一二线城市限价政策难放松,地价房价比率较高限制了企业的盈利空间;另一方面,上半年房企结转项目多是2016~2017年间获取的高地价项目,也导致企业难以提升盈利水平。

      伴随净利润率下滑,部分房企今年上半年的归母净利润额也出现大幅浮动。招商蛇口今年上半年的净利润额仅9.13亿元,与千亿销售规模不相匹配;而中国海外发展则坐稳“利润王”之位,是唯一一家净利润额超过200亿元的房企。

      整个行业步入下行区间,房企的思路也出现转变,从过去依靠资源红利发展逐渐转向管理红利阶段。万科董事会主席郁亮就称,房地产行业现在来到管理红利时代,我们要向制造行业学习,要管理战略化和管理精细化。

      融资监管加压 多数房企债务难言安全

      倘若没有“三道红线”的出炉,许多房企实无降杠杆的契机和动力。

      “三道红线”具体指,第一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;第二,净负债率大于100%;第三,现金短债比小于1倍。之后再根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。

      但就如阳光城执行副总裁吴建斌2020年8月在博鳌房地产论坛所说,“相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来的”。他认为,一是没有这个条件,二是也没有降的理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要(降)。

      从数据面来看,今年上半年,多数龙头房企的净负债率“不降反升”,部分多次公开喊话降负债的房企,负债水平也不见改善。据克而瑞,今年上半年末,179家上市房企总有息负债较年初增加了6.64%至84165亿元,净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势。

      克而瑞指出,整体来看,上半年房企总有息负债增长的主要原因在于1月份房企由于融资额度较多而加大了融资力度,此后随着疫情的到来给房企资金链带来了压力,因此继续增加短期融资成为部分房企的选择。

      “高杠杆”未有缓解,今年上半年多数房企在手现金也难言乐观。克而瑞指出,今年上半年,样本房企中近半现金减少。不过,头部房企对现金流管控依然较为重视。今年上半年末,179家上市房企的现金持有量为33218亿元,较期初增长2.31%。其中76家重点房企的现金持有量为29437亿元,较期初增长2.13%。

      而TOP30房企之中,多数账面现金都较为充裕,TOP11~30的房企中,现金较去年年底上涨7.61%,这是“抵御严寒”的资本之一。今年上半年,在手现金超过千亿的有五家,分别是碧桂园、万科、恒大、保利和中海地产。

      但“账面现金”充裕并不完全代表安全系数高。如果以“现金短债比”来考量,中国恒大、雅居乐、中国金茂、富力等房企均小于1,意味着目前账面现金无法覆盖短债,下一步应该在销售、回款与投资端有所动作以应对偿债高峰。

      “三道红线”来袭 房企降负债使出全力

      不管如何,现实情况都将迫使房企切切实实地着手降负债。

      现在的问题是财务指标应该如何优化?

      李志认为,如果负债率压力大,例如撞了“三道红线”的房企,当前最大的任务是降负债率,那么买地方面就是最大支出,会稍微放缓;如果看现金流方面,促销会增加。

      克而瑞也指出,预计下半年房企联合开发力度继续加大,更多房企将通过增加少数股东权益的方式通过红线指标;与此同时,明股实债、增发配股、永续债发行等现象也会增多。

      “房地产网址审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容,接下来房地产市场融资环境或将进一步收紧,部分房企将面临融资难题。一旦融资新规落地,将对行业产生较大影响:如土地市场降温,新房销售加速等。”

      尤为明显的是,中国恒大已经打响了“以价换量”的第一枪。9月7日,恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会,在会上宣布自9月7日起至10月8日,恒大全国楼盘全线七折,并透露“金九银十”两个月,单月销售额要冲刺1000亿元。

      分拆上市、引入战投也是许多房企降低债务水平的方式。依然以恒大为例,总裁夏海钧就指出,未来恒大会陆续分拆优质资产上市,实现公司权益增长,近期恒大旗下物业公司引入战投入股235亿港元,预计降低负债率19个百分点。

      今年以来,房企分拆物业板块上市成为风潮。克而瑞物管发布的研报称,随着“三道红线”政策出台,部分房企融资陷入困境,或将加速拆分物企上市,后疫情时代,或将掀起更大物企上市热潮。

      分拆优质资产上市是其一,另一种优化债务结构的方式是引入战投。这种操作的先行者是踩中两条红线的阳光城。9月9日,泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》,约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式,从上海嘉闻受让阳光城13.53%股份,对应总价为34亿元。

      土地市场拐点 高杠杆房企主动踩刹车

      “降负债”的压力,已经率先在土地市场上体现。

      前8个月,头部房企仍在加速攻城略地。拿地金额榜单前十名与销售金额前十名高度重合。据中指院,50家代表房企1~8月月均拿地均值为1906.4亿元,逆势拿地扩储的奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额同比增加一倍以上,而“少数派”世茂、新希望、建业、富力前8个月月均拿地金额则同比锐减50%以上。

      但从8月开始,土地市场出现了微妙的变化,全国土地市场供应量减少近两成,整体成交量环比降低逾三成,成交均价同环比走高,出金总额环比下滑近三成。

      部分高歌猛进的高杠杆房企,终于在8月主动踩下了刹车。李志也指出,从投资端来讲,买地市场必然会有一些变化。当然房地产行业也有很多种企业,有些企业没什么压力,可能在这个阶段买地还会积极一些。

      从数据面来看,中国恒大、融创等房企在土地市场上战线明显收缩。作为嗅觉灵敏的头部房企,恒大开始回笼资金、降低负债、稳固资金链。而同踩三条红线的融创暂别了前7个月斥资381亿元抢地的豪横,显得小心谨慎,仅仅拿地19亿元。

      “拿地节奏大师”主动放缓节奏,对市场传递出的信号不言而喻。泰禾、福晟等规模房企接连爆发的债务危机,终于让各方开始正视下载。

      杠杆水平较低、回款较好的房企则进一步显示出优越性。被视作行业内负债控制和利润标杆的中海地产正在向规模冲刺,以单月拿地140亿元、累计781亿元站上《2020年1~8月全国房地产企业拿地排行榜》第二名。

      比中海更“猛”的则是无惧红线的碧桂园和净负债率第一的绿地控股,8月拿地金额分别是148亿元和208亿元。

      从全行业来看,房企开始不约而同地收缩战线。50家代表房企中,31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑。

      1~8月50家代表房企拿地销售比均值为40.7%,较上年同期上升0.9个百分点。各阵营显示出不同扩张强度,前10房企规模持续领先,土储充足,发展更趋稳健,拿地强度最保守,拿地销售比同比下降6.6个百分点至31.9%;TOP11~20和TOP21~30阵营企业对规模的适度增长仍存在需求,部分企业拿地意愿较为积极。其中,TOP11~20房企拿地销售比同比增长3.1个百分点至51.2%,为各阵营最高。

        来源:网址界


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